روش ارزش‌گذاری: قیمت محله و فرصت چطور سنجیده می‌شود
پاسخ کوتاه: هر آگهی ملک با آگهی‌های مشابه همان محله مقایسه می‌شود؛ اثر متراژ، سن بنا، طبقه و امکانات جدا حساب می‌شود، قیمت هر آگهی در معیار سنجش خودش نمی‌آید و آگهی‌های یک فروشنده روی هم یک رأی دارند. «فرصت» یعنی دست‌کم ۱۴٪ فاصله با برآورد بازار و بیرون از پراکندگی عادی آن.
داده از کجا می‌آید؟
از آگهی‌های عمومی ملک در شهرهای تحت پوشش، به‌تدریج و با رعایت سقف درخواست. صفحهٔ کامل هر آگهی برای مشخصات خوانده و هر تغییر قیمت ثبت می‌شود.
کدام آگهی‌ها کنار می‌روند؟
قیمت نمادین یا توافقی، مشارکت در ساخت، معاوضه، فروش دانگی، هم‌خانه، آگهی تکراری، آگهی قدیمی و قیمت‌هایی که با محلهٔ خودشان نمی‌خوانند (پرت مقاوم با معیار MAD، اشتباه یک صفر، یا قیمت هر متر به جای قیمت کل).
قیمت محله برای یک خانهٔ مشخص چطور ساخته می‌شود؟
میانهٔ وزنی «قیمت هر متر تعدیل‌شده برای ویژگی‌ها» در همان محله. اثر هر ویژگی با رگرسیون ریج مقاوم (هوبر) روی خود آگهی‌ها برآورد می‌شود و به‌طور متناوب با اثر محله برازش می‌شود؛ پس محله‌ای که آگهی‌هایش بیشتر نوساز است، خط پایهٔ بادکرده نمی‌گیرد. آگهی‌های تازه‌تر وزن بیشتری دارند و قیمت‌های قدیمی‌تر با روند ماهانهٔ برآوردشده به امروز آورده می‌شوند.
چرا قیمت‌سازی و تبانی اثر ندارد؟
افزایش قیمتِ پس از درج آگهی در ساختن قیمت محله نادیده گرفته می‌شود. آگهی‌های یک فروشنده (همان شمارهٔ تماس یا همان متن الگو با عددهای متفاوت) در هر محله روی هم یک رأی دارند، قیمت محله دست‌کم از ۳ فروشندهٔ مستقل ساخته می‌شود و آگهی‌های هم‌فروشندهٔ یک آگهی در قیمت محلهٔ خودش شرکت نمی‌کنند. قیمت هر محله با محله‌های مجاورش (تا ۴ کیلومتر) سنجیده می‌شود؛ فاصلهٔ غیرعادی که فروشندگان مستقل کمی پشت آن باشند، به سمت قیمت مجاورها برمی‌گردد و در چنین محله‌ای فرصت باید در برابر قیمت مجاورها هم برقرار باشد. گزارش کاربران هم فقط وقتی اثر دارد که از چند کاربر مستقل و در زمان‌های مختلف برسد و تصمیم نهایی با مدیر است.
فرصت چه وقت اعلام می‌شود؟
وقتی فاصلهٔ قیمت آگهی تا قیمت منصفانه دست‌کم ۱۴٪ (فرصت طلایی ۲۰٪) باشد، این فاصله از عدم‌قطعیت برآورد بیشتر باشد و مقایسه با نزدیک‌ترین آگهی‌های مشابه همان محله هم آن را تأیید کند. بیش از ۳۳٪ ارزانی «مشکوک» است، نه فرصت.
پیش‌فروش چطور سنجیده می‌شود؟
مرجع، قیمت منصفانهٔ همین واحد در حالت نوساز و آماده در همان محله است؛ نسبت معمول پیش‌فروش به آماده از خود آگهی‌های پیش‌فروش (محله یا استان) و بر حسب ماه‌های باقی‌مانده تا تحویل برآورد می‌شود. زمان تحویل از متن آگهی خوانده می‌شود. عدم‌قطعیت بیشتر و آستانهٔ فرصت سخت‌تر است.
دقت چطور سنجیده می‌شود؟
قیمت منصفانهٔ هر آگهی بدون خود آن برآورد و با قیمتش مقایسه می‌شود؛ میانهٔ خطای مطلق (MdAPE) برای هر گروه گزارش می‌شود.
محدودیت‌ها
قیمت آگهی‌ها پیشنهادی است، نه معامله‌شده. تشخیص نشانه‌ها از متن ممکن است خطا کند و در محله‌های کم‌آگهی اطمینان پایین‌تر است. این تحلیل جای بازدید، استعلام سند و مشاورهٔ کارشناس را نمی‌گیرد.